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              2016 09/14Sep
              溫哥華印象∣關于城市更新的思考
              發布者:江南城發-原創       瀏覽次數:


              馬利平

              工程建筑專家,高級工程師

              湖南省評標專家,全國注冊造價工程師

              任職江南城發副總經理,負責項目建設,分管工程技術中心。房地產從業20多年,累積了豐富的建筑施工及管理經驗,經常獲邀為企業和大專院校講授項目管理、成本管控和合同管理等專業課程。



              為學習和借鑒國外優秀的城市規劃與建設管理經驗,江南城發特別組織了一個五人小組的城市更新項目考察團,遠赴加拿大與當地的規劃設計團隊進行專業溝通和學習交流。2016年5月27日,考察團一行抵達溫哥華,在EKISTIS設計工作室的熱情接待下,對溫哥華、科洛納、惠斯勒三個城市開展了為期八天的考察活動。作為江南城發分管工程建設的負責人,我有幸參與了這次的考察與調研,在這里我想從當地的城市風貌、街頭體驗以及與國內的城市差異這三方面分享一下我的出訪感受,和大家共同探討城市更新這一話題,思考城市在更新過程中如何實現“新”與“舊”的融合和銜接。
               

              城市是人的城市,人的高度聚集帶來了城市,一個城市的風貌不僅是人們活動的產物,它也反過來影響人們在城市中的生活質量。

              (1)先天條件:

              ? 溫哥華位于太平洋西岸不列顛哥倫比亞西南沿海的伯拉德灣和菲莎河口的三角洲之間,是加拿大西岸最大的港口,位于加、美邊界北側,靠山面洋,氣候無常但很溫和。夏季溫度在20℃左右,而冬季也很少低于0℃。溫哥華給人印象最深的是覆蓋冰川的山腳下是眾島點綴的海灣,綠樹成蔭,風景如畫,是一個富裕的綠色住宅城市,世界著名的旅游城市。溫哥華是加拿大第三大城市、加拿大西部最大的城市,同時也是北美第三大海港和國際貿易的重要中轉站,是世界主要小麥出口港之一,林業資源、旅游資源、礦產資源豐富。  




              ? 溫哥華人口組成有原著民和移民兩大類,其中亞裔人口非常多,大溫哥華的人口中,有43%的人具有亞裔血統。 

              ? 溫哥華屬于海港型城市,有著得天獨厚的海岸景觀和港灣景觀優勢,而且都擁有豐富的山體資源,形成山、海、城的基本框架。這一先天的地理條件,確定了溫哥華作為旅游城市的特質,同時因為地理條件的優勢,帶來了人口構成的多樣性,不同民族、不同國家、不同文化的人,齊聚在同一個城市,建設、改變著城市的風貌。

              (2)后天建設:

              密布暢通的道路系統:溫哥華市的城市交通非常暢通,幾乎沒有擁堵現象,每個公共汽車站都準確的標出了汽車到達的時間,道路窄而密是溫哥華市道路系統的一大特色,道路不寬,親切宜人,路面寬度10~20m,道路間距很小,不超過500m,密如蛛網的道路保障了交通的暢通。道路系統南北向為交通干道,有各自的名字,而東西向則為次一級的道路,統一編號命名。道路網絡能清楚地指示某一建筑物的位置,導視清晰,給出行帶來了極大便利。

              完善的步行系統:溫哥華有著完善的自行車道和獨立的步行道,市內有多條欣賞風景的步行道,完善的步行系統,使人能夠方便地到達海邊和森林。



              開放的城市公共空間:溫哥華有著很多保留有傳統特色的區域,它們不僅保留了老建筑的特色、生活方式,同時也與時俱進,很好地發展自身,適應新的社會需要。溫哥華的公園和公共空間的設置,兼顧政府所有土地和私人所有土地的統一調配,通過大片連續的濱水開放空間、插入社區鄰里空間的公園系統以及步行街道的綠地系統相結合來構成完整和諧的環境。



              完整的濱海開放空間:溫哥華將“濱水地區回歸大眾”作為城市整體規劃的主要策略,山脈和海洋為崇尚自然景觀與人文結合的溫哥華市民提供了得天獨厚的生態環境和景觀布局。溫哥華大力開發濱水區域,并確實做到大眾共享化,在市中心的重要地塊設計了四通八達的濱水行人走廊,在中心沿岸有數不盡的親水空間提供給廣大市民。在濱水區設計上,采用以人為本的開敞空間設計,把空間的價值發揮到最大,為市民提供舒適的休閑空間。 




              行程第二天,考察團一行參觀了格蘭威爾島藝術街(Granville Island)、溫哥華福溪(False Creek)北岸公寓項目、市中心(downtown)的華特爾街(water ST)等商業街道。
               
              Granville Island是一座三面環水的半島,這里曾經是一片廢棄的工業區,1970年后逐漸改造成住宅、休閑和旅游觀光景點。加拿大著名的艾米麗卡爾(Emily Carr)藝術學院也坐落于此,所以島上充滿了藝術氣息。街邊的各種藝廊風格獨特,創意十足,傳統手工藝品店、首飾店琳瑯滿目,你總能找到一款心儀的紀念品。岸邊的咖啡廳、酒吧餐廳典雅而精致,穿著整齊的服務生們微笑著招呼客人。一切都是那么悠閑浪漫,充滿北美小資情調。



               
              溫哥華的城市空間疏密有致,既有中心區的摩天大樓,又有大片的多層住宅。住宅多為兩三層的獨棟別墅,僅市中心所在的島嶼上有高層建筑。大面積的兩三層住宅形成了疏透的空間,為視覺和想象留下了余地,城市充滿了活力。
               
              整個溫哥華街道的縱深都比較淺,長度一般不超過150m,屬于開放式社區。當地有名的商業街Water ST,街道總寬13M,人行道各4M 寬,車行道5 米寬,車輛單向通行,整條街有4%-6%的坡度。所有沿街商業門口看不見一個臺階,只允許在室內處理,下沉式的入口與街道各個方向的人流結合得很好。街頭建筑無夸張的外形,只需內在的建筑結構加上通透的簡潔的玻璃窗墻,一切都會變得很精彩,商業街人行道種植的小樹也可以布置出很有情調的休憩空間。
               
              溫哥華的住宅以及酒店類居住空間很少看到落地窗,均有40CM高的窗檻墻,這種玻璃肋不落地的處理方法在當地較為常見,窗戶上部可以頂天安裝,窗臺底部是封閉的取暖熱力管。出入口以及公共空間的梁、柱以非常有質感的真石漆噴涂或清水混凝土面為主,基本上很難看到天然石材。市區的人行道基本為清水混凝土路面,特別是路邊有很多制作精美、年代久遠的水泥制件裝扮著這個城市的美麗。


               
              當地的陽臺不允許曬衣物以及堆放雜物,非常干凈整潔,陽臺幾乎沒有設計防墜落的反坎,為此也不用考慮集中排水問題。一些建筑通常底部為6m一層通高商業,屋面為兩層聯排別墅,聯排別墅適當退后形成景觀院子,商業的雨棚適當外挑,建筑尺度得到很好的控制。溫哥華因山地地貌限制,許多街道及建筑都修建在坡地上,這就要求街景布置需要因地制宜的進行方案設計,恰到好處的解決排水與通行的問題。
               




              1、在加拿大沒有“毛坯房”的概念,所有購買的房屋均為國內稱呼的“精裝房”,并且還要高于國內的精裝標準。車位亦不會單賣,包含在整個房屋價格中。

              2、在加拿大沒有“土地使用年限”這個概念,所有房屋的土地均為永久使用,唯一需要的是每年支付一定額度的土地使用稅,正因為土地屬于永久使用,所以不會有國土使用權證這樣的權屬文件。

              3、在加拿大,只要擁有房子,就要交納房地產稅,美國通常為1-3%,而溫哥華只有3-5‰,比美國低很多,但各省都有自己不同的標準。所以買了房子以后,每年都要交房地產稅,變成擁有財產的持有成本,這也使得加拿大房屋的空置率降低,相對抑制了投機者的炒房行為。

              4、在加拿大購房,房價不按單價乘以建筑面積來計算,賣家只是給出一個總面積和一個總價錢,沒有單位面積價格的概念,一般這個面積是由政府最后驗收時候測量的數據確定,或者開發商,或者賣家經紀測量出來的,所以可能有誤差,但誤差并不能影響房價。

              5、在溫哥華的住宅區,也和國內一樣收取物業管理費,但和國內相比也有很大不同,根據走訪調查的一個社區,他們的收費標準為5加元/㎡/月,這項費用既包含水、電、燃氣等使用費,也包含衛生費,公共服務費,業主公共活動中心的運營費用。

               



              1、保護綠帶:溫哥華地區通過劃定綠帶確立城市增長邊界,綠帶占大溫哥華地區總面積的2/3,綠帶不僅僅是作為嚴格保護的靜態綠地,也是服務于城市居民的區域公園。江南臨江棚改項目的綠化,水景、路邊小品的設計和布置可以借鑒溫哥華地區一些優秀的案例。

              2、格網城市:溫哥華密集路網結構將城市用地劃分為不超過80m*150m的矩形方格,形成了典型的開放式小街區模式。小街區在城市融合、提升土地經濟價值和運行效率方面呈現出很多優勢:產生更多的臨街面,商業效益高;利于分期建設,開發周期短;便于基礎設施的建設與使用效率的保證;加強了城市滲透性。

              3、交通選擇:大力發展公交系統、限制私人汽車依賴,把交通的重點依次放在步行、自行車、公交系統、貨物交通和私人汽車。步行通道的增加,既有助于提高臨街鋪面人流量,有助于提高城市生活品味。

              4、空間維度:通過結合不同維度的空間措施來確保宜居的、高質量的城市空間,形成高密、混合、多樣的整體,按照細高塔樓出密度,裙樓保證地面活力,臨街商業增加聚力,裙樓頂層綠化并提供開放性空間的原則,避免為追求利益最大化而將城市設計成封閉的巨大水泥空間。

              溫哥華與大多數北美城市不同,在全球城市逐漸被同化失去特色的時候,溫哥華卻獨具魅力。通過考察發現溫哥華市的魅力源于其城市特色的成功挖掘與塑造。其城市特色可以概括為:得天獨厚的自然環境,別具一格的城市布局,疏密有致的城市空間,千姿百態的居住建設,密布暢通的道路系統,人與自然的高度和諧,保護完善的歷史遺存。

              這是本次出訪帶給我的一些個人思考,歡迎大家就城市更新的話題與我進行深入的交流和探討。
               
                                               

              馬利平
              2016年6月28日 常德

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